Despacho contable con enfoque práctico para México
Respuesta rápida: Si eres persona física y le rentas a una empresa, esa empresa está obligada a retenerte 10% de ISR sobre la renta, sin deducción alguna (Art. 116 LISR), y las dos terceras partes del IVA —10.6667% de la renta cuando la tasa es 16%— por el Art. 1o-A, fr. II, inciso a) de la LIVA y el Art. 3, fr. I, inciso c) de su Reglamento. Ninguna de las dos es tu impuesto definitivo: son pagos provisionales acreditables, y como el 10% se calcula sobre el bruto, lo normal es terminar con saldo a favor. Corre tu caso en la calculadora de arrendamiento.
Casi todos los arrendadores descubren estas retenciones igual: pactaron $20,000 de renta, llegó el depósito y decía $19,066.67. Aquí está de dónde sale cada peso descontado y, sobre todo, qué hacer con él —porque una parte es tuya y se recupera.
Quién retiene y quién no
La regla se decide por quién paga la renta, no por el tipo de inmueble:
| Tu inquilino | Retiene ISR | Retiene IVA |
|---|---|---|
| Persona moral (empresa, A.C., S.C.) | Sí, 10% sobre la renta | Sí, dos terceras partes del IVA |
| Persona física (un particular) | No | No |
Que no te retengan no significa que no haya impuesto. Si tu inquilino es un particular, el ISR y el IVA completos los declaras y los enteras tú en tu pago provisional. Es el tropiezo más caro al cambiar de inquilino empresa a inquilino particular y seguir declarando con el mismo importe de siempre.
El recibo, número por número
Un local comercial con renta pactada de $20,000 mensuales arrendado a una empresa. Las cifras salen del mismo módulo que alimenta nuestra calculadora:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta pactada | $20,000.00 |
| (+) IVA trasladado 16% | $3,200.00 |
| (−) Retención de ISR 10% | −$2,000.00 |
| (−) Retención de IVA (2/3 de $3,200) | −$2,133.33 |
| Te depositan | $19,066.67 |
Y por separado, lo que sigue debiendo al SAT ese mes: $1,066.67 de IVA (el tercio que no te retuvieron) y $0 de ISR —por la razón que viene a continuación.
De dónde sale el 10.6667%
Es la parte que más confunde, porque el porcentaje no aparece escrito así en ninguna ley. La LIVA obliga a las personas morales a retener el impuesto que les trasladan las personas físicas por el uso o goce temporal de bienes (Art. 1o-A, fr. II, inciso a). El monto de esa retención lo fija el Reglamento: “La retención se hará por las dos terceras partes del impuesto que se les traslade y que haya sido efectivamente pagado” (Art. 3, fr. I, inciso c).
Dos terceras partes del 16% son 10.6667% de la renta. Por eso sobre $20,000 la retención es de $2,133.33 y a ti te queda enterar $1,066.67. Si quieres el panorama completo de tasas y retenciones de IVA, está en la guía del IVA 2026.
Casa habitación: no hay IVA, pero sí retención de ISR
El arrendamiento de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación no causa IVA (Art. 20, fr. II LIVA). Así que si rentas un departamento como vivienda a una empresa, no hay IVA que trasladar ni que retener —pero el 10% de ISR se retiene igual, y el depósito es de $18,000.
Dos precisiones de la misma fracción que valen dinero:
- Amueblado sí causa IVA. La exención no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados, ni a los que se usen como hotel o casa de hospedaje.
- Uso mixto se divide. Si un inmueble tiene varios destinos, no se paga el impuesto únicamente por la parte destinada a casa habitación.
Por qué casi siempre terminas con saldo a favor
Este es el punto que casi nadie revisa, y es el que tiene dinero adentro.
La retención del 10% se aplica sobre la renta bruta, sin deducción alguna — así lo dice el Art. 116. Pero tu ISR real no se calcula sobre el bruto: se calcula sobre la base ya disminuida, sea con la deducción ciega del 35% o con tus deducciones comprobadas del Art. 115 (predial, mantenimiento, agua, intereses reales del crédito, seguros, construcciones).
Con la misma renta de $20,000 y deducción ciega:
| Importe | |
|---|---|
| Ingreso del mes | $20,000.00 |
| (−) Deducción ciega 35% | −$7,000.00 |
| Base gravable | $13,000.00 |
| ISR que realmente causas | $1,076.00 |
| ISR que ya te retuvieron | $2,000.00 |
| Saldo a favor del mes | $924.00 |
Casi el doble de lo que debías. No es un error de la empresa: está reteniendo exactamente lo que la ley le manda. El desajuste es estructural —bruto contra base— y se repite cada mes. En un año, sobre este ejemplo, son más de $11,000 que el SAT tiene y son tuyos.
Qué hacer con ese saldo
No se pierde, pero tampoco se devuelve solo:
- Acredítalo contra tus pagos provisionales siguientes del mismo ejercicio. Es el camino natural y el más rápido.
- Si al cierre del año sigue habiendo remanente, se solicita en devolución al presentar la declaración anual.
- Guarda las constancias de retención. La empresa está obligada a proporcionarte un comprobante fiscal donde conste el impuesto retenido —lo dice el mismo Art. 116. Sin ese CFDI el saldo existe pero es muy difícil de defender, y es justo el documento que nadie pide a tiempo.
Un ajuste que casi nadie usa: declarar cada trimestre
Si solo tienes ingresos por arrendamiento y no exceden de diez veces la UMA mensual —$35,662.20 en 2026—, el Art. 116 te permite presentar los pagos provisionales cada tres meses en lugar de cada mes. Misma fecha límite, el día 17 del mes posterior al periodo. Son ocho declaraciones menos al año, con las mismas obligaciones de fondo.
Si estás rentando a una empresa y nunca has revisado si esas retenciones te dejaron saldo a favor —ni has pedido las constancias—, es probable que haya dinero acumulado a tu nombre. En Siempre Contable llevamos el ISR e IVA de arrendadores y esa revisión es lo primero que hacemos; también puedes ver cómo funciona el régimen de arrendamiento completo.