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Respuesta rápida: La deducción ciega (o deducción opcional) es la opción del Art. 115 de la LISR que permite a quien renta un inmueble deducir un 35% fijo sobre sus ingresos por renta, sin juntar comprobantes, y sumar además el impuesto predial pagado del inmueble. Eliges esta opción o la de deducciones reales en tu primer pago provisional del año y la mantienes en todos los pagos provisionales; puedes cambiarla al presentar la declaración anual. Conviene cuando tus gastos reales son menores al 35% de tus rentas.
Si rentas una casa, departamento, local o bodega, cada año enfrentas la misma decisión: ¿deduzco gasto por gasto con facturas, o aplico el 35% “a ciegas”? La deducción ciega existe precisamente para ahorrarte esa carga de comprobantes. Aquí te explicamos cómo funciona, cómo se calcula con números reales y cuándo te conviene de verdad.
¿Qué es la deducción ciega del 35%?
En el régimen de arrendamiento (Art. 114–118 LISR), tu ISR se calcula sobre la utilidad: los ingresos por renta menos tus deducciones. La ley te da dos caminos para calcular esas deducciones:
- Deducciones reales — juntas y compruebas cada gasto (predial, mantenimiento, intereses hipotecarios, depreciación, seguros, comisiones de inmobiliaria).
- Deducción ciega (opcional) — en lugar de comprobar gastos, restas un 35% fijo de tus ingresos por renta y le sumas el impuesto predial efectivamente pagado del inmueble.
Se llama “ciega” porque no mira tus gastos reales: aplica un porcentaje a ojo de buen cubero que la ley presume como tu costo de operar. Su gran ventaja es la simplicidad: no necesitas guardar facturas de gastos ni llevar contabilidad detallada. Por eso también se le conoce como deducción opcional o “sin comprobantes”.
¿Cómo se calcula? Ejemplo con números
Tomemos un caso típico: rentas un departamento en $15,000 al mes, y pagas $3,000 de predial al año.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Ingreso anual por renta | $15,000 × 12 | $180,000 |
| Deducción ciega (35%) | $180,000 × 0.35 | $63,000 |
| Predial pagado | — | $3,000 |
| Deducción total | $63,000 + $3,000 | $66,000 |
| Base gravable para ISR | $180,000 − $66,000 | $114,000 |
Sobre esos $114,000 aplicas la tarifa del ISR (mensual en tus pagos provisionales, anual en tu declaración de abril). El predial siempre se suma al 35%: es el único gasto real que sigues pudiendo restar aunque hayas elegido la deducción ciega.
Deducción ciega vs. deducciones reales: ¿cuál conviene?
La regla es sencilla: compara tus gastos reales anuales contra el 35% de tus rentas.
- Si tus gastos deducibles reales (sin contar predial) son menores al 35% de tus ingresos → gana la deducción ciega.
- Si son mayores al 35% → conviene la opción de deducciones reales.
Siguiendo el ejemplo ($180,000 de renta anual, 35% = $63,000):
| Escenario | Gastos reales anuales | Mejor opción |
|---|---|---|
| Inmueble propio, pagado, pocos gastos | $20,000 | Deducción ciega (35% da más) |
| Con hipoteca reciente (intereses altos) | $90,000 | Deducciones reales |
| Depto que remodelaste este año | $110,000 | Deducciones reales |
La deducción ciega suele ganar cuando el inmueble ya está pagado y tienes pocos gastos. Las deducciones reales ganan cuando tienes intereses hipotecarios fuertes, remodelaste, o depreciación relevante (5% anual del valor de construcción).
Importante: eliges una opción a más tardar en tu primer pago provisional del año, para todos los inmuebles que rentas, y no puedes variarla en los pagos provisionales de ese año; sí puedes cambiarla al presentar la declaración anual (Art. 196 del Reglamento de la LISR). No puedes ir cambiando mes a mes según te convenga.
Lo que la deducción ciega NO cubre (y otros detalles)
- No incluye el IVA. La deducción del 35% es solo para el ISR. El IVA de tus rentas (cuando aplica, como en locales comerciales) se maneja aparte, con su propio acreditamiento. Estima el desglose con la calculadora de IVA.
- Casa habitación sin amueblar está exenta de IVA, así que ahí solo te preocupa el ISR.
- El predial sí o sí se suma al 35%, aunque hayas elegido la deducción ciega.
- No mezclas opciones: o todo por deducción ciega, o todo por deducciones reales durante el ejercicio.
¿Y si mi inquilino es una empresa?
Cuando rentas a una persona moral, esta te retiene el 10% de ISR sobre el monto de la renta (Art. 116 LISR) antes de pagarte. Esa retención es acreditable: la restas del ISR que te resulte a pagar en tus declaraciones. La deducción ciega y la retención del 10% conviven sin problema —una es cómo calculas tu base, la otra es un pago anticipado que ya hiciste. Si la renta es comercial, además te retiene dos terceras partes del IVA: el recibo completo, con números, está en retenciones de ISR e IVA cuando le rentas a una persona moral. El régimen completo, en la página de arrendamiento de inmuebles.
En resumen
La deducción ciega del 35% es la vía simple para pagar tu ISR de arrendamiento sin cargar con facturas de gastos: 35% de tus rentas + predial, y listo. Conviene cuando tus gastos reales son bajos; si tienes hipoteca o remodelaste, corre los números con deducciones reales antes de decidir.
¿Tienes varios inmuebles o dudas sobre qué opción te deja mejor? En contacto revisamos tu caso con tus cifras reales, y para no perder tus fechas de pago ten a la mano el calendario fiscal 2026.